Чому рахунки за житлово-комунальні послуги ростуть, а якість не покращується? Хто відповідає за ліфти, труби, світло в підʼїзді та прибирання? І що кожен із нас може зробити вже сьогодні, аби жити комфортніше у власному будинку?
Генеральний директор найбільшої приватної керуючої компанії “Місто для людей”” Микола Бумажний у відвертій розмові з Тетяною Гончаровою розкрив всі тонкощі українського ЖКГ — з цифрами, прикладами і міжнародним досвідом.
🔧 Що входить у послуги керуючої компанії, а що — комунальні?
Поширена плутанина: мешканці часто не розуміють, за що саме вони платять.
Щомісячна плата за управління будинком включає:
- Прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території
- Обслуговування всіх інженерних мереж (водопостачання, каналізація, центральне опалення)
- Роботу аварійної служби
- Купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку
- Дератизацію та дезінсекцію
- Утримання ліфтів
- Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
- Косіння трави та інші роботи з благоустрою
Керуюча компанія НЕ надає водопостачання, електроенергію чи опалення — це комунальні послуги, які постачають інші підприємства.
🏚 Чому ринок деградує?
“Останні 10 років ринок змагається не якістю, а ціною. І це — шлях до катастрофи”, — каже Микола Бумажний.
Конкуренція “хто дешевше” веде до хронічної економії на якості, фахівцях та розвитку сервісу. А ще ринок працює “постпейд” — спершу компанія щось виконує, а потім виставляє рахунки. Звідси — постійна нестача обігових коштів.
📊 Український ринок ЖКГ у цифрах: великий потенціал і безсистемність
“Сьогодні в Україні — приблизно 180 тисяч багатоквартирних будинків, це близько 1 мільярда квадратних метрів житлової площі. За цими цифрами — майже 20 мільйонів квартир. Але, на жаль, досі немає системної аналітики щодо їх технічного стану. Щоб дізнатися, яка мережа в якому стані — треба йти в архіви старих ЖЕКів, шукати паперові книги. Ніхто не знає загальної картини”, – зазначає Микола Бумажний.
За підрахунками компанії “Місто для людей”, середній тариф на утримання квартири в Україні становить приблизно 350 грн на місяць. Помноживши це на загальну кількість квартир і 12 місяців, отримуємо орієнтовно 84 мільярди гривень річного обігу ринку управління житлом. І це без урахування комунальних платежів — лише суто обслуговування будинків!
“Це — величезний ресурс, який міг би спрямовуватись на модернізацію, навчання фахівців, розвиток сервісів. Але, на жаль, все досі працює без системи. Немає централізованого обліку, аудитів, електронного документообігу. Усе — на рівні окремих компаній”, – резюмує гендиректор “Місто для людей”.
🧱 Чому ОСББ не є панацеєю?
“ОСББ — це не просто ініціатива, це — підприємство з мільйонним оборотом. І зараз до керування ним часто приходять люди без знань, без підтримки, без системи”, — каже Бумажний.
Без ринку кадрів, без навчання, без підтримки — ОСББ часто працюють “наосліп”, покладаючись на ентузіастів. В ЄС це вирішено на рівні держав: є школи управителів, сертифікація, аудити та доступ до пільгового кредитування.
🧠 Співвласник має бути не просто “обізнаним”, а залученим
Реформа ЖКГ мала на меті створити “обізнаного співвласника”. Але цього не сталося. Чому?
“Бо у нас немає фундаменту — зрозумілих правил гри. Немає відповідальності, навчання, повноважень. І, на жаль, поки що — довіри”, — пояснює директор.
💸 Справжня вартість управління: чому “дешево” не дорівнює “вигідно”
Більшість мешканців не усвідомлює реального масштабу витрат на утримання будинку. Ось підрахунки:
“Середній багатоквартирний будинок — це приблизно 3 000 квадратних метрів загальної площі. Це, скажімо, 60 квартир по 50 квадратів. При тарифі 7 грн/кв.м — загальний місячний бюджет будинку становить 21 тисячу гривень. І от за ці гроші управлінці мусять:
- прибрати прибудинкову територію та підʼїзди;
- оплатити електроенергію на ліфти, насоси, освітлення;
- обслуговувати всі мережі (воду, каналізацію, електрику);
- сплачувати за сам ліфт — а це мінімум 2 000 грн на місяць;
- робити аварійні та поточні ремонти.
А тепер згадайте, що середній вік будинку в Україні — понад 60 років. І майже всю інфраструктуру там не міняли з моменту побудови. У кращому разі — латали. Тобто ми маємо інфраструктуру, яка вже давно вичерпала свій ресурс, але не має ресурсу на оновлення” , – підсумовує Микола Бумажний.
Нинішній ринок, за словами директора, конкурує не якістю, а вартістю, і це — системна помилка:
“Коли тебе змушують бути дешевшим — ти не можеш дозволити собі інвестувати в сервіс, у людей, у якісне обслуговування. Ти змушений економити на всьому. Це не про ефективність, це про виживання. І так працює більшість компаній у секторі”.
🏘 Як змінити ситуацію?
- Зрозуміти: будинок — це мініпідприємство. І ним треба керувати професійно.
- Вимагати: сервіс, звітність, інструменти, цифровізацію.
- Брати участь: у зборах, у виборі управителя, у прийнятті рішень.
- Підтримувати реформу: а також програми модернізації, навчання керуючих.
- Працювати разом: мешканці, управителі, ОСББ і міста мають діяти як партнери.
🇪🇺 Європейський досвід: чому в них вийшло?
“Я багато спілкувався з фахівцями з Польщі, Естонії, Литви. Там ринок давно сприймається як інфраструктурна система, а не як “викликати сантехніка”. Там управління будинком — це повноцінна професія, яка потребує освіти, сертифікації та державного аудиту”.
Приклади з Європи:
- Естонія запровадила довгострокове кредитування реновацій через державний банк під мінімальний відсоток.
- У Литві регулярно проводиться державний аудит будинків. Жителі довіряють цим перевіркам, бо вони — прозорі й фахові.
- У Польщі в кожному договорі на квартиру зазначено, що власник володіє часткою спільного майна — це дає юридичну основу для залучення до рішень.
“У нас поки що цього нема. Але ми на правильному шляху — і вже зʼявляються законопроєкти, які передбачають, що кожен будинок матиме юридичну форму — ОСББ чи інше. Але без системи навчання, без шкіл управителів, ми просто відтворимо хаос на іншому рівні”, – каже Микола Бумажний.
Ще одна важлива відмінність — роль держави у співфінансуванні:
“Перед війною ми всі чули про “Велику термомодернізацію” — амбітний проєкт, який мав охопити 5 000 будинків. Але експертів, технічних засобів і матеріалів для цього просто не вистачало. Це був лозунг без реального інструменту. А в Європі — це план, де є ресурси, навчання, інститути, державні банки, які рухають цей процес роками”.
🧩 Висновок:
Житло — це не лише стіни, а система. І кожен з нас — частина цієї системи. “Місто для людей” вірить, що якісний сервіс можливий лише за умови:
- чесного тарифу,
- прозорої конкуренції,
- професійного управління,
- підтримки держави.
Тільки разом ми зможемо вивести ринок ЖКГ із тіні — у якість.
🔗 Повний випуск інтерв’ю дивіться на YouTube:
